上海 10 大购物中心升级进化论
上海与东京、纽约和伦敦一样，被公认为世界四大魔力之都之一。
作为远东最大的大都市，上海近一个世纪以来一直是东西方世界融合交流的前哨站。
这个拥有 2500 万人口、数千亿资本的大国的金融中心，以 2500 万人口的奋斗和创造力，不断引领着这个东方超级大国的时尚风尚。
许多人欣赏上海的繁华和时尚，许多人热爱上海的精致和人文情怀。这座世界大都市凭借其得天独厚的地理优势和商业资源禀赋，通过商业流动性和创新，不断塑造远东最大都会的商业奇迹。
回顾上海商业地产的发展历程，可以说，从1995年到2015年，历经20年，是一个巨变的时代，商业地产市场经历了三代人的变革。
在商业地产方面，上海在商业地产总开发面积、人均持有商业面积和购物中心总数（）方面均位居中国大陆第一。
在这个汇集了全亚洲顶级金融资本和人力资源的地方，“数量”不应该是目标，“质量”和通过先进经验教育全国市场的能力才是最终追求。幸运的是，在过去 20 年的发展中，样板购物中心的出现让我们明白了“一流”商业项目背后的成功因素是什么。
结合 的好评和知名度、“综合购物中心”类别下的产品和环境等大数据，再加上销售业绩、行业美誉度和笔者的多次实地考察，我们认为以下购物中心可以跻身“上海十大'顶级'购物中心”之列。这里的“顶”不是单价或品牌档次的顶端，而是综合性的顶端。
本文详细介绍了上海国贸iapm、上海国际金融中心、上海K11、上海静安嘉里中心、上海港汇恒隆广场、上海恒隆广场、浦东嘉里公园、上海来福士广场、上海超级品牌购物中心和上海月星环球港的演变。
恒隆地产掌舵人陈启宗先生阐述了成功购物中心的四大要素：选址、设计、建筑、投资和运营。诚然，上述因素相互交织并共同作用，促成了上述购物中心的成功，但在时间轴上，我们可以看到这些因素在不同时间点发挥着不同的作用。
第一阶段：1995-2004 购物中心诞生。他们向市场传授什么是真正的现代商业
代表商场：港汇恒隆广场（1999年）、恒隆广场（2001年）、大品牌购物中心（2002年）、来福士城（2003年）。
90 年代末和 20 世纪初的十年是百货公司仍然占据主导地位的十年。当时，即将到来的购物中心开发热潮尚未开始，面对上海这批新的商业项目，消费者普遍感到陌生和不知所措。
于是，此时诞生的上海购物中心铂金一代，如今已成为中国各地开发的购物中心的典范。10 多年前，他们肩负着创造市场需求和教育市场什么是“现代商业”的重要使命。
“选址、选址还是选址”，圈内人几乎一致的看法是，只要一个商业项目的选址好，基本上就成功了一半。众所周知，一个好的选址需要对企业投入大量的物力和财力。
好区位可分为两种，一种是城市的传统商业中心，其特点是人群密集，消费能力强，媒体和公众关注度高，期望值高，同样想抢地的众多竞争对手，如“地价高”和“竞争高”的双高局面，这里也是“地王”频发的地方。恒隆广场所在的南京西路商圈、来福士城所在的人民广场-南京东路商圈，以及港汇恒隆所在的徐家汇商圈都是代表。
一旦你得到了土地，你就得用不同的颜色来粉刷它。选址和征地的果断性，以及建筑和空间形式的创新，是顶级商业教育市场的第一个教训。
陈启宗在接受传媒采访时提到，当港汇恒隆广场于1999年首次开幕时，人们对这个「怪兽”级」的商业设施并不看好，拥有巨大宽阔的中庭和圆顶，以及大量的共享和展览空间，在感官层面上，大大超出了当时公众的接受范围。但现在看来，它已经引领了该行业 20 年。位于南京西路的来福士广场和恒隆广场也是当时各自商圈建筑空间创新的“领导者”。
这
高昂的土地征用成本、对专业人才创新建筑空间的需求、高昂的工程成本，再加上高共享空间产生的大量无利可图的面积，都是上述项目初始总成本巨额投资的一部分。
第二类良地是尚未形成规模集群效应，但具有较大发展潜力的土地。这类土地缺乏浓厚的商业氛围，消费者的心理认同感也不强，但由于城市规划、政策倾斜等有利因素的刺激，未来将形成一个新的中央商务区。
21 世纪初，以陆家嘴地区为代表，当时该地区建设国际金融中心的规划建设步伐比较明显，可以预期会引入大量的写字楼和住宅人口，但该地区没有满足整个客户阶层吃饭需求的超大型企业， 喝酒、玩耍和乐购。泰国正大集团此时投资近5亿美元建设上海正大商城项目，可以说是深度满足了此时的市场需求。十多年前的 2002 年，该项目的总投资达到 5 亿美元，开发商的勇气和远见令人钦佩。
虽然这四个项目经历了近15年的运营，也经历了后期如雨后春笋般涌现的大大小小商场的冲击，但它们仍然是各自商圈中地位突出的标杆购物中心。
显然，这一时期的顶级商业项目，企业在获得土地前对市场前景的预测，对城市规划、基础设施和交通的解读，以及获得土地后不断勇于投入巨资在直接影响人们的建筑空间层面进行大胆创新，都成为其“江湖地位”的核心要素。
第二阶段：2005年-2012年，生成市场细分定位的深化升级
代表性购物中心：上海国际金融中心（2010 年）、浦东嘉里城（2011 年）。
得益于示范项目的强大号召力和近10年的积累，“购物中心”在建筑空间和商品管理形态等方面的重大创新得到了市场的广泛接受和认可，购物中心在2005年至2012年的八年时间里在上海取得了突破。数量的增加，预示同质化竞争愈演愈烈，商场在建筑与空间上发生重大进化的机会微乎其微，市场需要新的突破口。
当大量同质化的商场雨后如雨后春笋般涌现时，开发商此时应该更明确自己的项目定位，在相对微观的环境中准确判断和定位市场机会，以及当下或近期服务哪种类型的细分，这是顶级项目教育市场的第二课。
这
上海国金中心对浦东和嘉里城的高端消费者，以及花木路和浦东许多大型住宅社区的普通消费者的重要性是不言而喻的。
在2010年之前，上海只有一家奢侈品购物中心能够辐射顶级消费群体，那就是南京西路的恒隆广场。彼时，随着陆家嘴国际金融中心建设的大踏步前进，金毛大厦、世界金融中心等一批世界级摩天大楼项目相继落成，该地区引入了大批金融、咨询、法律等城市“金领”人士，但整个浦东地区没有能够匹配此类人群高端消费需求的商业设施。同时，由于国际盛会世博会即将召开，大埔东急需一个顶级商业项目来填补以上两点留下的巨大市场缺口。
新鸿基地产国际金融中心（IFC）于此正式开幕，商场内有180个顶级品牌入驻，其中15%在内地首发，40%首次进驻上海，11万平方米的庞大体量几乎是恒隆广场的两倍。“浦西恒隆浦东国际金融中心”的双极格局由此形成。从大众点评目前的数据来看，恒隆广场（5,612元）和IFC（5,531元）的人均单价消费，依然是引以为傲的魔都。
此时的浦东，有大众消费的超级品牌购物中心，也有顶级奢侈品消费的国际金融中心，大型区域商业没有明显的空缺。市场的下一个机会在哪里？答案是精准锁定小区域人群的差异化消费需求，不求量，求精细化和精准化。
东部发达地区是上海乃至中国高知识人才（金融、咨询、法律、IT）和高技术人才（先进制造）最集中的地方，其居住人口呈现出“高收入水平”和“高消费品味”两大特征，这类客户群体对生活品质的追求高于公众的平均水平。2011年进入市场的浦东嘉里公园项目就精准地击中了这一点，以4.5万平方米的小体积，创造性地优化品类和品牌结构，减少服装/皮具/珠宝等租金回报较高的常规品类，大幅提升生活方式和餐饮业态的比重， 而这三种业态的比例在品牌数量上已经变得相等。推出生活时尚品牌，如文具、现代书店、顺典麦、奥莱精品超市;赤坂亭、逸谷、南美、小南果等餐饮品类，均具有高知名度、高品质、高单价的特点，充分满足了项目背后消费力强大的浦东人民的日常需求，以及嘉里城综合体写字楼、酒店的商务客流。继浦东嘉里城之后，“小面积”购物中心成为市场关注的焦点。
整个大企业领域的进化趋势其实就是越来越精，越来越精。
第 3 阶段：2013 年后，打造个性化商业品牌的一代
代表性购物中心：环贸iapm商场（2013年）、上海K11商场（2013年）、静安嘉里中心（2013年）、月星环球港湾（2013年）。长期
关注上海商业地产发展的朋友，可能明显感觉到，从2013年下半年开始，市场改变了往年重磅项目和高光项目的局面。IAPM在好评、产品、环境三个维度中位列公众评测榜第一名;K11的这三个指标也位列前五，人气榜进入前两名;月星环球港在人气榜上排名第一。
经过近20年的非常规发展，上海的购物中心已不可避免，更糟糕的是，同质化竞争严重。不过，上述明星项目入市后，却受到了媒体和消费者的爆炸性关注，后来的年报披露，租金和客流稳步上升。想想看，环贸iapm的高端时尚潮流、静安嘉里中心“轻奢之王”的定位、K11的博物馆艺术、上海越星环球港的“大”，这些独特的品牌是否已经深深扎根于你我心中？通过高度专业化的人才，实现精细化的招商运营，从而在市场上为项目打造独一无二的个性化标签，是顶级商教市场的第三课。
环贸署的“高端时尚潮流”如果把位置、体量、建筑、品牌组合、人气、经营业绩等多重因素放在一起权衡，环贸署可以说是上海第一的购物中心。商业品牌市场的更新和丰富，以及新兴城市消费阶层品牌意识的启迪和发展，都将受益于 IAPM 的“高端时尚潮流”的核心特征。商场一开张，一楼租金就达到了2000元/月/平方的高位，这也体现了品牌商对该项目的充分认可。
环贸IAPM位于淮海中路，与上海商业景观中的南京路相媲美。2010年淮海路整体升级改造完成后，发展更高层次业务的前提已经成熟。
环贸署并非仿效恒隆广场和国际金融中心的顶级奢华，而是以不断壮大的城市中产和高端白领为目标，以人口和个人购买力而言，他们将成为未来城市消费的绝对主力军。他们往往受过良好的教育，对时尚和品牌有自己的主观理解和判断，不盲目追随，寻求创新和改变。除了引入一些标志性的奢侈品牌（如 Prada、Gucci、Dolce&）外，120,000 平方米的体量由以 、、 、 Wang 和 Saint Paris 为代表的顶级小众设计师品牌代表;以 Kurt、MCQ、i.t. 等为代表的潮流品牌;以 City super、 等为代表的精致时尚生活方式品牌;莫尔顿海鲜扒房、信义珍宝海鲜、森良寿司、稻香等高级餐饮品牌均以上海独一无二的“高端精致潮流”标签联合打造环贸IAPM百贸署，相信业主和品牌都将随着这一消费阶层的增长而不断发展壮大。
K11 在上海的“美术馆”跨越了艺术、自然和人文的边界，全国各地的商场都在谈论艺术，为什么大众只记得 K11 和侨福芳草地？赋予购物中心艺术性，不仅仅是展示几件艺术品，而是多种元素的组合。瀑布外墙装饰、室内农场和绿植营造出空间氛围;定期举办各种艺术展览，如莫奈的油画展，在全国引起轰动，创下展览记录;为草根艺术家提供面向公众的现场表演艺术空间;高品质文创产品的创意市场。众多吸引眼球的文艺元素背后，无不体现着经营者深度整合资源的能力和敢为人先的勇气和魄力。
静安嘉里中心的“轻奢之王”标签也是租户品牌的精细分类和组合，8万平方米的体量直接指向不断壮大的中高端白领阶层，>惠誉在中国大陆的首家门店;Tory Burch、Kors、Kate Spade 和其他年轻的国际设计师品牌在中国设有旗舰店。根据相关数据显示，开业仅一年的静安嘉里中心一楼租金与国金中心商场相近，可见其发展潜力。
从招商前期到后期优化调整，要给“顶”项目贴上个性化的标签，需要的是将其视为企业长期精细化运营的核心运营资产。
从 1995 年到 2015 年，在上海潭购物中心经历了一段多事之秋，在这个 20% 赢、80% 惨淡经营的严格市场环境中，最终脱颖而出的是敢于并善于综合利用区位特点、产品创造和招商运营，并充分发挥极致的企业家。